Первинний ринок нерухомості «всох» лише до одного сегмента. На які новобудови зараз відновлюється попит?
І що роблять будівельники, щоб вистояти за умов війни
Первинний ринок нерухомості пожвавився після рекордного падіння попиту, яке сталося восени та взимку через масовані обстріли та блекаути. Але це пожвавлення стосується лише певного сегменту. Війна чітко розділила «первинку» на три категорії: будівництво на рівні котловану; об’єкти, готові більш ніж на 80%; елітне житло. Перша та третя зараз опинилися «поза ринком», а певний рух намітився хіба що в другій.
Mind розбирався, чому так сталося, хто купує квартири в новобудовах під час війни та чи достатньо наявних продажів для підтримки будівельних компаній на плаву.
Хто купує житло в новобудовах? До початку повномасштабного вторгнення росії в Україну попит на нерухомість складався з двох груп учасників – спекулятивну та пасивну. Перші розглядали придбання житла як інструмент заробітку: купували під високі ризики, а згодом продавали дорожче. Інші обирали помешкання для себе.
У часи війни спекулятивний інтерес зник, адже ризики надто зросли. Пасивні інвестори також віддають перевагу таким квартирам, у які можна відразу в’їхати й жити. У результаті попит обвалився, а воронка продажів стрімко звузилася.
Починаючи з березня 2023 року ситуація дещо поліпшилася. «Якщо говорити в розрізі продажів, то березень – травень стали кращими місяцями щодо угод на купівлю квадратних метрів від початку повномасштабного вторгнення. Звісно, це не ті обсяги, які ми мали до великої війни. Але, якщо оцінювати порівняно з минулим роком, зростання попиту показове», – наголосила в коментарі Mind комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.
Змінився і портрет середньостатистичного покупця. Зараз це здебільшого переселенці та сім’ї військовослужбовців, які мають відносно високі доходи й пільги щодо кредитів.
Що купують? Чим дешевше житло та вищий рівень готовності проєкту, тим більший попит. Зараз покупці не претендують на квартири преміум- чи бізнес-класу, а обирають варіанти із ціною до $100 000.
Якщо говорити про Київ, то активніше на первинному ринку купують у передмісті, ніж у самій столиці: тут доступніші ціни та більше можливостей реалізувати свої запити в пільгових категорій покупців.
«Згідно з нашою розрахунковою моделлю, станом на квітень по Києву було в межах 600–700 угод, а по області – близько 800–900. Для порівняння: у цей самий період 2021 року щомісячний попит становив під 4500 квартир», – каже директор компанії M4U Володимир Даниленко.
У фокусі покупців – переважно уже готове або майже готове житло. Оскільки купують здебільшого для себе, а не з метою вкласти «зайві» гроші, то надають перевагу дво- та трикімнатним квартирам, у яких можна облаштувати подальше комфортне життя, пояснили в «Інтергал-Буді». Як і до великої війни, популярністю користуються житлові комплекси, що мають усередині розвинену інфраструктуру – магазини, дитсадки, школи тощо.
«Котловани» залишаються для ризикових покупців. Більше таких угод укладається знов-таки в передмісті, але вони становлять не більше 10% від загальної кількості продажів. Щодо елітної нерухомості, то тут є тільки одиничні продажі. В умовах відсутності попиту цей сегмент, за даними керівника проєктів Perfect Group Олексія Коваля, подешевшав на 15–18% за останні півроку.
Ціни в інших категоріях на столичні квартири стабілізувалися.
Як «маневрують» забудовники? Головними чинниками, що формують цінову політику будкомпаній 2023 року, експерти називають стабілізацію в економіці країни завдяки значній макрофінансовій допомозі країн-партнерів, приборканій інфляції та відновленій роботі енергосистеми країни.
Більшість забудовників на початку реалізації проєкту традиційно не мають усієї необхідної суми, а підживлюють фінансову базу завдяки продажам. Але воєнні реалії – провал попиту, інфляція, подорожчання будівельних матеріалів та ускладнення логістики – зробили цю бізнес-модель вкрай ризикованою.
Великі сподівання на пожвавлення ринку були після запуску іпотечної програми «єОселя». Проте наразі вона себе не виправдала: фінансування проєкту має великі обмеження. До того ж у Києві ця іпотека сьогодні доступна лише в 15% житлових комплексів. Кількість схвалених кредитів від жовтня 2022 року становить лише 0,5% (з більш ніж 46 000 заявок), та й на первинний ринок припадає лише кілька десятків угод. Ба більше, з лютого фінансування «єОселя» було фактично зупинене. І лише в травні видача пільгової іпотеки відновилася.
Забудовники залишилися зі своїми труднощами та незадоволеними інвесторами віч-на-віч. Наявних продажів вистачає лише на підтримку операційної діяльності. Тому, щоб вистояти, будкомпанії відмовляються від проєктів на етапі «котлованів» і концентруються на реалізації вже більш-менш готових об’єктів, популярних серед покупців.
Для збільшення обсягів продажів використовуються дисконти й розстрочки. В «Інтергал-Буді» зізнаються, що намагаються утримувати ціни на нерухомість. У доларовому еквіваленті вони суттєво не змінювались. «Попри те, що економіка будівельних проєктів має всі підстави до збільшення прайсів, розуміємо, що для стимулювання реального попиту, зростання цінової пропозиції варто обмежити», – каже Анна Лаєвська.
За її словами, відсоток угод на купівлю квартир у розстрочку більш ніж на 1 рік становить 15–20% від загального обсягу продажів компанії.
Є і інші варіанти спроб поліпшити фінансовий стан. Наприклад, як писав Mind, «Київміськбуд» через гострий брак коштів звернувся по допомогу до свого найбільшого інвестора – Київради. Йшлося про викуп квартир на 300 млн грн і дофінансування в 1 млрд грн.
Спочатку забудовник зупинив роботу на всіх будівельних майданчиках, а потім відновив на чотирьох. Грошей міська влада не дала, але створила тимчасову комісію (до неї увійшло 16 депутатів) з питань перевірки діяльності КМБ, яку очолила депутатка від фракції «Удар» Мирослава Смірнова.
Що може підтримати ринок? Посилити первинний ринок могла б державна програма відновлення житла, знищеного воєнними діями. Нагадаємо, що в межах «єВідновлення» уряд виділив 4,4 млрд грн на відшкодування пошкоджень. Про видачу сертифікатів на купівлю житла взамін втраченого ще не йдеться.
За даними Київської школи економіки (KSE), в Україні зруйновано або пошкоджено 150 000 багатоквартирних і приватних будинків, а загальна сума збитків житлового фонду сягає $53,6 млрд. На цей напрям є великі сподівання, проте такий вплив зараз також дуже гіпотетичний.
«У багатьох випадках пошкодження стосуються «лише» вибитих вікон, які люди вже полагодили власним коштом, не очікуючи підтримки від держави. На жаль, враховуючи повільність системи, людський фактор при ухваленні рішень щодо розміру відшкодування (корупційна складова), виплати триватимуть роками. Отже, говорити про серйозний вплив на ринок нерухомості не доводиться. Крім того, багато пошкодженого нерухомого майна належало юридичним особам, виплата яким наразі не передбачена», – каже юрист Володимир Копоть.
За його словами, законодавчо механізм компенсації готовий до запуску, але питання в тому, чи вистачить у держави коштів. Війна ще триває, обсяги руйнувань щодня збільшуються. При цьому максимальна сума виплат – 500 000 грн за об’єкт, що на сьогодні дорівнює лише $13 500. Тому покладати надмірні надії на процеси відшкодування правник не радить.
За час війни з гарячих точок до відносно захищених регіонів переїхало багато переселенців – лише у столиці таких десятки тисяч. Ці люди потенційно могли б стати покупцями житла. Проте справжнім пусковим механізмом для активізації ринку стануть лише хороші новини з фронту, вважає гендиректор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько.
«Усі учасники ринку зайняли вичікувальну позицію. Залежно від перебігу воєнних дій реагуватимуть усі ринки, зокрема й ринок житла. У перспективі серйозні зрушення можливі лише з наближенням дати закінчення війни», – каже він. Тому, на переконання аналітиків девелоперського ринку, протягом найближчих місяців жодних суттєвих змін щодо цін на новобудови не буде.
